Дата

01-01-2026

🌍 Как купить недвижимость в Болгарии? Этапы оформления сделки.
1. Для покупки апартамента необходимо приехать лично, или выбрать объект онлайн.
2. Мы проверим квартиру на аресты, чистоту, права третьих лиц, фирму-застройщика, землю, историю квартиры и долги по объекту.
3. Подписываем договор резервации.
4. Резервируем объект по получению задатка/депозита.
5. Оформляем у нотариуса в Болгарии в день по получению остатка суммы.
Все этапы мы контролируем, поэтому сложностей не возникает.

📜 Что важно знать при покупке недвижимости в Болгарии? Фишки о которых вам не расскажут.
1. Указанная площадь квартир общая, а полезная площадь будет на 10-15 % ниже.
2. Оригинал нотариального акта после сделки у Нотариуса выходит только через 5 рабочих дней.
3. Покупка недвижимости автоматически не даст гражданства или ВНЖ.
4. В домах с актом 15 тариф на электричество в два раза дороже стандартного.
5. В домах на четыре этажа нет лифтов.
6. Зимой в Болгарии у моря в каждом комплексе живут всего лишь по 3-4 семьи.
7. В Болгарии часто нет ванн, а стоят душ-кабины.
8. В Болгарии нет газового отопления, а есть кондиционеры на обогрев.
9. В Болгарии нет понятия прописки в понятном нам определении.
10. Если не оплатить за электричество, через 10 дней его отключат.

📍 Где люди покупают недвижимость в Болгарии и где стоить купить?
Самые популярные курорты: Солнечный Берег, Святой Влас, Созополь. Если цель сдавать в аренду, ищите Солнечный Берег, если для себя - многие покупают на курорте Святой Влас, если тихое место в дали от всех, то Созополь.

🧾 Какие сейчас цены на недвижимость в Болгарии? Сколько в среднем стоит квартира в Болгарии?
Недвижимость в Болгарии в сегменте эконом класса можно рассмотреть от 30 000 Евро вдали от моря, от 45 000 Евро у моря. Недвижимость бизнес класса варьируется в пределах 55 000 Евро - 80 000 Евро. Элитная недвижимость как правило представлена пятизвездочными апарт-отелями, высококачественными резиденциями на первой линии или частными виллами и занимает нишу стабильно за 100 000 Евро.

🛂 Какой расход при покупке недвижимости в Болгарии?
1. Местный налог (ЗМДТ) 3%
2. Такса записи нотариального акта в Госреестре (Имотния регистър) 0.1%
3. Нотариальная такса с НДС около 1%
4. Изготовление нотариального акта, деклараций, заявлений €150
5. Заказ удостоверения об отсутствии обременений (УВТ) €50
6. Услуги перевода с болгарского языка у нотариуса €50
7. Регистрация в Булстат, Налоговой службе, Кадастре и смена лицевых счетов €150
8. Использование нотариального счета эскроу €100
9. Таксы банка €100-150
10. Нотариальная такса записи договор по поддержке с управляющей компанией €150

📊 Где самая дешевая недвижимость в Болгарии?
Самые дешевые квартиры у моря можно купить в полях у Солнечного Берега от 30000 евро. Около объездной курорта Солнечный Берег все еще можно найти квартиры за около 45000 евро.

🏘️ Вторичные города / села / периферия (самый бюджетный сегмент):
Северо-запад Болгарии (Видин, Монтана, Враца) — одни из самых дешёвых регионов по ценам на дома; частные дома могут стоить от 25 000 до 90 000 € в зависимости от состояния.
Сателлитные города и деревни вокруг крупных центров (например, около Софии: Нови Искар, Костинброд; или близко к Бургасу: Средец, Камено) — цены заметно ниже, чем в крупных центрах.

🏔️ Горные курорты и малые города:
Банско — один из примеров более дешёвого рынка квартир (в т.ч. студий и маленьких апартаментов) по сравнению с рядом крупных городов и курортов.

📜 На каких сайтах и где искать недвижимость в Болгарии?
Квартиры можно найти на таких ресурсах как OLX, Базар, Имоти, Orb, Flatfy, Sherlock

💶 Что такое такса поддержки?
Это расходы на обслуживание в курортных жилых комплексах, может составлять от 5 до 100 Евро за квадратный метр в год, есть также комплексы без таксы поддержки.

🏦 Сколько стоит содержать недвижимость?
1. Расход на обслуживание от 100 евро в год.
2. Электричество (0,14 Евро кВт/ч) и вода (2,5 Евро за куб) оплачивается по счетчику. Газ практически не используется.
3. Ежегодный налог на недвижимость в Болгарии от 30 Евро в год.

🔍 Как проверить недвижимость в Болгарии?

1️⃣ Проверка права собственности (ОБЯЗАТЕЛЬНО)
Что проверять:
Нотариальный акт (Notarial Act)
Кто владелец, совпадает ли с продавцом
Основание владения (покупка, наследство, дарение)
📌 Делается через Имотный реестр (Агенция по вписванията)

2️⃣ Проверка обременений и долгов
Нужно убедиться, что НЕТ:
Ипотеки
Запретов на продажу
Судебных исков
Долгов к банкам
📌 Проверяется по объекту и по владельцу
⚠ Долги могут «перейти» новому собственнику

3️⃣ Проверка Акта 16 (ввод в эксплуатацию)
Акты в Болгарии:
❌ Акт 14 — коробка
⚠ Акт 15 — почти готово
✅ Акт 16 — можно жить, сдавать, подключать
📌 Без Акта 16:
проблемы с пропиской
сложности с ипотекой
риски с электричеством/водой
4️⃣ Проверка кадастра и реальной площади
Сверяем:
Кадастровую схему
Площадь по документам
Границы, этаж, назначение

5️⃣ Проверка долгов по коммуналке и налогам
Запросить справки:
Электричество (EVN / CEZ / Energo-Pro)
Вода
Местный налог на недвижимость
📌 В Болгарии долги могут «висеть» на объекте
6️⃣ Проверка застройщика (если новостройка)
Проверить:
Историю компании
Завершённые проекты
Судебные дела
Землю под домом (кому принадлежит)

7️⃣ Проверка таксы поддержки (курорты)
📌 Уточнить:
€/м² в год
штрафы за неуплату

🧠 Краткий чек-лист (для сохранения)
✔ Нотариальный акт
✔ Обременения
✔ Акт 16
✔ Кадастр
✔ Коммунальные долги
✔ Такса поддержки
✔ Договор
✔ Адвокат

📜 Можно ли купить недвижимость в Болгарии на украинский паспорт?
Купить болгарскую недвижимость в виде квартиры, домов, апартаментов или студий может любой иностранный гражданин. Однако украинец не может купить земельный участок, но сам дом на нем может. Приобретать землю могут только граждане ЕС.

✅ Что МОЖНО купить напрямую
Гражданин Украины может без ограничений купить:
квартиру
апартаменты
студию
коммерческое помещение
гараж / паркоместо
📌 Это оформляется на физическое лицо, обычным нотариальным актом.
❌ Что НЕЛЬЗЯ купить напрямую
Украинец не может напрямую купить:
земельный участок
дом с землёй (если земля в собственности)

📜 В каком городе Болгарии лучше жить украинцам? Где больше всего украинцев в Болгарии?
Лучшим для жизни в Болгарии признан город Бургас, раскинувшийся на берегу Черного моря. Первое место ему присуждено по результатам опросов болгар и иммигрантов, приехавших в государство со всего мира. Рядом в Несебре, Солнечном Берегу и Святом Власе живет много украинцев.

📜 Где самый лучший климат в Болгарии?
Лучший климат в Святом Власе, где есть сочетание моря и гор. Это место признано лучшим в Болгарии. Также на южном побережье от Созополя до Царево у заповедника отличный климат.

📜 Чем отапливают квартиры в Болгарии?
В Болгарии газа нет, зимой люди отапливаются кондиционерами на электричестве, конвекторами или с помощью теплых полов. Также можно топить в частных домах дровами либо пеллетами.

📜 Какой самый холодный месяц в Болгарии?
Холодает с середины декабря. Самый холодный период наступает в феврале и тянется вплоть до конца марта.

📜 Где лучше зимовать в Болгарии?
Самыми популярными являются хорошо известные покупателям местной недвижимости курорты, как Солнечный берег, Святой Влас, Равда, Сарафово. Не меньшим спросом среди местного населения и иностранцев пользуются Поморие, Созополь и Царево.

📜 Как в Болгарии платить за свет?
1. На почте
2. В кассах EasyPay только наличными
3. Через сайт evn.bg
4. Через приложение с телефона epay bg

📜 Сколько нужно денег чтоб жить в Болгарии?
Минимальная заработная плата в Болгарии составляет около €600. Рекомендуем исходить из того, что для комфортной жизни понадобится €1000

📜 Сколько времени можно находиться в Болгарии имея недвижимость?
Владельцы недвижимости в Болгарии имеют разрешённый сроком пребывания на территории страны 180 дней в году.

📜 Почему русские продают свою недвижимость в Болгарии?
Причина — ограничение на банковские переводы в Россию, ограничение на получение визы, усложнение перелетов.

📜 Почему стоит покупать недвижимость в Болгарии?
1. Привлекательные цены на недвижимость
2. Лучший в Европе климат
3. Стабильная экономика в стране ЕС
4. Привлекательность инвестиции перед вводом евро

📜 Что будет с недвижимостью в Болгарии?
Есть серьезные перспективы роста цен на недвижимость. Такие факторы как присоединение Болгарии к еврозоне в 2025 году, а в дальнейшем и в Шенген приведут к росту цен на жилье и активы в этой морской стране.

Шерлок Хоумс поможет Вам беспрепятственно пройти все этапы покупки недвижимости от выбора объекта до его оформления в собственность. Гарантируем юридическую чистоту сделки!