Przedstawiamy analizę przygotowaną przez ekspertów agencji nieruchomości Sherlock Holmes Bulgaria.
Po oficjalnym wprowadzeniu euro w Bułgarii od 1 stycznia 2026 roku wielu spodziewało się dalszego wzrostu cen i wzrostu liczby transakcji. Jednak pierwsza połowa roku wykazała pewną tendencję — rynek wszedł w fazę zastoju, obserwujemy wyraźny spadek liczby transakcji.
Fakty:
Jeśli weźmiemy pod uwagę całą historię obserwacji (oficjalne statystyki od 2005 r.), widzimy, że rok 2022 był niemal rekordowy dla bułgarskiego rynku nieruchomości: ceny rosły w tempie dwucyfrowym, a kupujący w panice wykupywali mieszkania „na wszelki wypadek” przed przejściem na euro. W całym 2022 roku w gminie Nesebar zarejestrowano dokładnie 10 008 transakcji. Dla porównania, historyczny szczyt miał miejsce w 2007 roku, kiedy liczba transakcji była nieco wyższa – 10 084. Tym samym lata 2022 i 2007 to jedyne lata, w których osiągnięto wynik powyżej 10 000 transakcji.
Co ciekawe, pod względem liczby transakcji w 2022 roku gmina Nesebar wyprzedza duże miasta, takie jak Burgas, Ruse, Stara Zagora, i zajęła drugie miejsce po Sofii, Płowdiwie i Warnie.
Jak widać, lata 2021–2024 były „przegrzane” – były to niezwykle dynamiczne lata po pandemii COVID-19 oraz z powodu dużego popytu zagranicznego, głównie ze strony Ukrainy i Polski.
Co dzieje się obecnie?
Po przystąpieniu Bułgarii do strefy euro ludzie przyjęli postawę „poczekamy”. W 2025 roku panowała gorączka „kupowania przed wprowadzeniem euro”, więc część popytu została już zaspokojona. Główna zmiana polega na tym, że zniknął czynnik psychologiczny „zdążenia z zakupem przed wprowadzeniem euro”, który był obecny w ostatnich latach. Ponadto sprzedawcy masowo podnieśli ceny, a niektórzy odkładają sprzedaż, oczekując dalszego wzrostu cen (co raczej się nie wydarzy). Obecnie obserwujemy wyczekującą postawę kupujących, korektę oczekiwań cenowych oraz dostosowanie do wyceny w euro w kraju.
W rzeczywistości mamy:
- mniej transakcji,
- mniej kupujących,
- prawie nie rejestruje się nowych pozwoleń na budowę poza miastem Burgas,
- przy czym ceny nie spadają.
W jakich dzielnicach wydano obecnie pozwolenia na budowę nowych obiektów w 2026 roku:
1 Miasto Burgas
2 Sarafowo
3 Pomorie
Wniosek:
Rok 2026 stał się faktycznie pierwszym rokiem po „przegrzaniu”, kiedy sprzedający nie mogą już ustalać cen za wszelką cenę i sprzedawać „w ciągu tygodnia”. Czynniki takie jak strefa Schengen, strefa euro, ceny niższe niż nad morzem w Hiszpanii/Grecji, popyt z Polski/Ukrainy/Niemiec – na razie podtrzymują rynek. Jednak statystyki wskazują na powrót do poziomu z 2014 roku.
